Condomínios residenciais e comerciais terão de reforçar a fiscalização sobre quem exerce atividades de portaria e segurança privada. Com a regulamentação do Estatuto da Segurança Privada, síndicos e administradoras passaram a revisar contratos, atribuições de funcionários e documentação das empresas terceirizadas para evitar que porteiros desempenhem, na prática, funções exclusivas de vigilantes.

A mudança decorre da Lei nº 14.967/2024, regulamentada pelo Decreto nº 13.012, de 9 de junho de 2026. A legislação estabelece que os serviços de segurança privada dependem de autorização da Polícia Federal (PF) e podem ser executados por empresas especializadas ou por condomínios que mantenham serviço próprio, chamado de segurança orgânica. 

A preocupação está principalmente na delimitação das tarefas. Atividades administrativas e de apoio não transformam automaticamente o porteiro em vigilante. O decreto permite, por exemplo, observação passiva do ambiente e acompanhamento de sistemas internos de monitoramento, desde que o trabalhador não desempenhe atribuições privativas dos profissionais de segurança. 

Porteiro pode acompanhar câmeras

Na prática, o porteiro pode continuar realizando atividades próprias da portaria, como controlar o acesso, identificar visitantes, interfonar, receber correspondências, acompanhar câmeras internas e comunicar ocorrências.

O problema surge quando o funcionário passa a exercer efetivamente tarefas enquadradas como segurança privada. O Estatuto define a vigilância patrimonial como serviço de segurança privada e estabelece requisitos específicos para o profissional habilitado. Entre eles estão formação própria e vínculo com empresa de segurança autorizada ou com empresa ou condomínio que possua serviço orgânico regularizado. 

“O porteiro pode controlar acesso, identificar visitantes, interfonar, acompanhar câmeras internas e comunicar ocorrências. O cuidado é não atribuir a ele, na prática, função própria de vigilância patrimonial”, explica o síndico profissional e advogado Alan Gouvêa.

Por isso, a simples presença diante dos monitores de câmeras não caracteriza necessariamente exercício irregular de segurança privada. O enquadramento depende das atividades efetivamente executadas.

Condomínio também precisa verificar terceirizada

Contratar uma empresa externa não elimina a responsabilidade de verificar sua regularidade. A própria Lei nº 14.967/2024 determina que os contratantes não podem adotar modelos de contratação que dispensem a análise prévia da situação formal da empresa escolhida. 

Isso significa que síndicos e administradoras precisam verificar se a prestadora está autorizada pela Polícia Federal e se os profissionais destacados para o condomínio possuem as habilitações necessárias.

A legislação também permite que um condomínio organize seu próprio serviço de segurança, exclusivamente para proteção de seu patrimônio e de seu pessoal. Nesse caso, porém, deverá cumprir as exigências aplicáveis à chamada segurança orgânica. 

Segurança clandestina pode gerar multa de R$ 30 mil

O decreto estabelece penalidade entre R$ 10 mil e R$ 30 mil para pessoa jurídica que organizar, oferecer, contratar, prestar ou executar serviço de segurança privada sem autorização da Polícia Federal. 

A lei também prevê outras sanções administrativas aos prestadores e aos condomínios com serviço orgânico, incluindo advertência, multa de R$ 1 mil a R$ 15 mil e cancelamento da autorização, conforme a infração. Em determinadas hipóteses previstas na legislação, a multa pode ser elevada. 

Esse cenário levou condomínios a fazer uma espécie de pente-fino nos contratos e nas funções atribuídas aos trabalhadores.

“Começamos revisando as atribuições da portaria e os serviços e contratos relacionados à segurança e aos sistemas eletrônicos”, relata Alan Gouvêa, responsável profissionalmente por um condomínio de 180 apartamentos em Águas Claras, no Distrito Federal.

Adequação pode aumentar despesas

Além do risco jurídico, a adaptação poderá ter impacto financeiro. Condomínios que hoje utilizam funcionários da portaria para tarefas que ultrapassam as atribuições permitidas poderão precisar reorganizar equipes ou contratar empresas especializadas.

O síndico profissional e advogado Luis Fabiano Costanzo, que administra, entre outros empreendimentos, um condomínio com 486 apartamentos e 10 lojas, no Brás, em São Paulo, estima preliminarmente aumento de cerca de 10% nos gastos de manutenção e segurança do edifício após as adaptações necessárias.

O desafio imediato para síndicos é identificar quais atividades permanecem no campo da portaria e do apoio administrativo e quais configuram efetivamente segurança privada, submetida à autorização e fiscalização da Polícia Federal.

Com a regulamentação publicada em junho de 2026, a recomendação para os condomínios é revisar contratos, descrever claramente as atribuições de cada funcionário e conferir a regularidade das prestadoras antes de manter ou contratar serviços de segurança.